Trideset let družbe Spekter

Spekter je danes največje stanovanjsko podjetje v Zasavju. Njihova zgodba se je začela 24. junija leta 1991 na predvečer razglasitve samostojne Slovenije. Družbo so ustanovili kot hčerinsko podjetje Rudnika rjavega premoga Slovenije (RRPS). V začetku leta 1992 pa so začeli delovati v sedanjih poslovnih prostorih.

Ustanovitev

Družba RRPS je hčerinsko podjetje ustanovila s 3154 stanovanji v večstanovanjskih zgradbah na področju Trbovelj in Zagorja. Družba Domex pa je bila 6. junija leta 1991 prav tako ustanovljena kot hčerinsko podjetje RRPS. V Hrastniku in Laškem je imelo podjetje 927 stanovanj ter poslovne prostore (trgovine, okrepčevalnice, samski dom …).

Zakaj hčerinske družbe?

Z ustanovitvijo hčerinskih družb so želeli ohraniti lasten stanovanjski fond, ki bo v dobri kondiciji, odpirati nova delovna mesta – prioritetno za prezaposlovanje rudniških delavcev – in ohranjati tržno atraktivno naložbo za čas, ko bi Rudnik kupnino od prodaje naložb lahko porabil za potrebe lastnega poslovanja, kar je postalo aktualno s sprejetjem odloka o Programu prodaje državnega finančnega in stvarnega premoženja za leti 2007 in 2008.

Prodaja in nakup stanovanj

Uveljavitev stanovanjskega zakona v letu 1991 in posledično obvezna prodaja stanovanj bivšim imetnikom stanovanjske pravice je bistveno posegla v število in strukturo stanovanj v lasti obeh družb. V dveh letih je družbi Spekter po odprodaji stanovanj do oktobra 1993 ostalo približno 1900 stanovanj. Leta 1994 je Spekter postala neprofitna stanovanjska organizacija, sredstva iz kupnin od prodaje stanovanj so pričeli vlagati v gradnjo in nakup stanovanj. Družba je v Trbovljah in Zagorju zgradila oziroma kupila preko 200 novih stanovanj. Poleg tega je podjetje kupilo preko 300 stanovanj, zgrajenih pred letom 1991.

Družba Spekter je po letu 1994 postala edino nepremičninsko podjetje, ki je pridobivala javna oz. neprofitna najemna stanovanja v zasavskem prostoru.

Združitev Spektra in Domexa

Združitev podjetij Spekter in Domex je bila izvedena v letu 2012. Združeno podjetje je prisotno v vseh treh zasavskih občinah. Na območju Zasavja je nastalo največje nepremičninsko podjetje, ki je imelo ob združitvi v lasti 2259 stanovanj, od tega polovico v Trbovljah, po četrtino pa v Hrastniku in Zagorju.

Družba Spekter je konec leta 2017 prešla iz lastništva RTH v 100 odstotno lastništvo Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javni sklad. Od vključitve v poslovno skupino, katere nosilec je Stanovanjski sklad RS, ne prodaja več lastnih nepremičnin v večjem obsegu, kot jih je zaradi zahtev takratnega lastnika v obdobju 2014 do 2017. Skladno s poslanstvom novega lastnika želijo dolgoročno ohranjati oziroma povečati število dostopnih primernih javnih najemnih stanovanj.

Družba z ostalimi stanovanjskimi in nepremičninskimi podjetji sodeluje preko posameznih združenj pri Gospodarski zbornici Slovenije: Združenja upravnikov nepremičnin, Združenja stanovanjskih skladov in Združenja posrednikov nepremičnin. Na lokalni ravni sodelujejo z vsemi tremi Občinami s ciljem pridobivanja novih javnih najemnih stanovanj za občane zasavskih občin.

Nekaj statističnih podatkov

Trenutno je v družbi zaposlenih 17 oseb. Glavne dejavnosti družbe so: gospodarjenje z lastnim stanovanjskim fondom, upravljanje s skupnimi deli in napravami za potrebe normalnega funkcioniranja večstanovanjskih stavb (vzdrževalna dela, delitev stroškov, koordinacija med dobavitelji in uporabniki …) in upravljanje ter vzdrževanje stanovanj za druge lastnike stanovanj .

Družba upravlja s približno 4000 stanovanji in poslovnimi prostori v Hrastniku, Laškem in Trbovljah. Stanovanja v lasti družbe, ki se nahajajo v Zagorju, pa upravlja lokalno stanovanjsko podjetje. Skupaj imajo v lasti 2057 stanovanj, 17 poslovnih prostorov, 27 garaž in 8 parkirišč. Povprečno stanovanje je staro 72 let in meri 51 m².

Stanovanjska problematika

Vse vlade od leta 2003 dalje so stanovanjsko problematiko vedno uvrščale visoko v volilne programe, vendar kljub večkratnim poskusom nikoli ni prišlo do sprejetja nove stanovanjske zakonodaje. Stanovanjske najemnine se niso spreminjale že vse od leta 2007. Najemnina za posamezna stanovanja se je spremenila le ob izvedbi večjih vzdrževalnih del (npr. ob obnovi tlakov, zamenjavi oken, obnovi kopalnice …). Stanovanjski fond je podhranjen, saj z obstoječimi najemninami lastniki stanovanj ne zmorejo zagotavljati normalnega vzdrževanja. Družba je tako sledila noveli zakona, ki je bila sprejeta 19. junija letos ter s prvim julijem povišala neprofitne najemnine za približno 11 %. Predvideno je povišanje vrednosti točke za izračun najemnine, in sicer: do 30. junija sedanja vrednost znaša 2,63 evra, 1. julija se je vrednost zvišala na 2,92 evra, 1. aprila 2022 se bo zvišala na 3,21 evrov in 1. aprila 2023 na 3,5 evrov.

Hkrati se z novelo zakona spreminja tudi način izračunavanja subvencije neprofitnih najemnin. Maksimalna subvencija za socialno šibke najemnike se iz sedanje 80 % neprofitne najemnine zvišuje na 85 %.

Glede na dejstvo, da je povprečno stanovanje staro 72 let in da je bilo zadnje usklajevanje najemnin izvedeno 1. januarja leta 2007 bodo vsa dodatna sredstva iz najemnin vlagali nazaj v vzdrževanje najemnih stanovanj.

Lastništvo stanovanj

Vloga lastnika stanovanj ni vedno prijetna. Najemnine bi morale zagotavljati normalno vzdrževanje stanovanj, a temu ni tako, saj je bila politika najemnin vedno socialno naravnana do uporabnikov stanovanj. To lahko in tudi je pripeljalo do nezadovoljstva najemnikov. Najemniki stanovanj si želijo izvedbe izboljšav tako v stanovanju kot tudi v stavbah kjer prebivajo, za katere pa s plačevanjem najemnin ne prispevajo zadostnih finančnih sredstev. Medtem pa morajo etažni lastniki, ki niso vedno finančno dovolj zmožni, sproti plačevati stroške vzdrževanja.

Upravljanje stanovanj

Kot upravniki se v Spektru poskušajo prilagoditi volji preostalih etažnih lastnikov, če je ta strokovno utemeljena. Pri vzdrževanju lastnih stanovanj sledijo določilom Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj.

Strošek upravljanja stavb je zgolj plačilo storitev upravljanja, ki zajema sklop opravil na tehničnem in finančno-računovodskem delu družbe. Gre za izvajanje sklepov etažnih lastnikov, njihovo zastopanje v poslih upravljanja, obračun stroškov, razdelitev, poročanje o delu upravnika, sprejemanje plačil, izdajo dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih, izdelavo načrtov vzdrževanja večstanovanjskih stavb, koordiniranje terminskih planov, plačevanje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami, redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, razdelitev in izterjava obveznosti ter upravljanje z rezervnim skladom. Pri izvajanju večjih investicijskih vlaganj v stavbah uporabnikom ne zaračunavajo nikakršnih stroškov vodenja investicij, kot je to v navadi pri nekaterih drugih upravnikih v državi.

Projekti družbe Spekter

Spekter je vpet v nekaj projektov po Zasavju, saj skuša doprinesti k pridobivanju novih stanovanj za občane in izboljšati pogoje bivanja.

V občini Zagorje ob Savi je predvidena gradnja večstanovanjskega objekta s 24 stanovanjskimi enotami na Lokah pri Kisovcu. Del stanovanj je predviden za prodajo na prostem trgu.

Z Občino Hrastnik izvajajo aktivnosti za novogradnjo na območju Resnice. Na celotnem območju je v dveh fazah predvidena izgradnja 144 stanovanj. V prvi fazi je predvidenih 72 stanovanj v treh objektih. Za izgradnjo morajo preseliti še 8 najemnikov v večstanovanjski stavbi Ul. prvoborcev 39 in porušiti obstoječo stavbo. Na območju Resnice so že odkupili del zemljišč za gradnjo. Odločitev o investitorju še ni sprejeta.

Predvidena je tudi rekonstrukcija, energetska sanacija in sprememba poslovne stavbe na Trgu revolucije 12 v Trbovljah (bivša upravna zgradba RTH). Družba je stavbo kupila z namenom, da v njej zgradi oskrbovana stanovanja za starejše. Predvidena je izgradnja 18 stanovanj, katerih skupna površina bo 1055 m². Ocenjena vrednost investicije znaša 1,3 mio evrov. Februarja so stavbo prevzeli v posest. Družba je v fazi zagotavljanja virov financiranja investicije. Pričakujejo, da bi pri projektu kot soinvestitor sodeloval tudi SSRS ki bi odkupil do 50 % stanovanj.

Letos praznujejo 30. obletnico podjetja

Posebnega praznovanja ob 30-letnici podjetja ne bo, bodo pa jubilej obeležili z donacijo. Družba skuša v okolju, kjer deluje, delovati povezovalno. Tako je ob 25-letnici namenila sredstva SB Trbovlje za nakup opreme za oživljanje novorojenčkov. Tudi ob 30-letnici skušajo izvesti podoben projekt. Razmišljajo, da bi podprli gasilska društva v Hrastniku, Trbovljah in v Zagorju in jim pomagali pri nakupu najsodobnejše opreme za gašenje požarov v večstanovanjskih stavbah, s katerimi bi močno olajšali delo gasilcem in poskrbeli za varnost ljudi. Na ta način bi povezala svojo dejavnost z osnovnimi vrednotami, ki jim sledi.

PR objava