Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki jih zastopa v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Večstanovanjski objekt mora imeti upravnika, če ima objekt več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov.

Direktorica SOP Trbovlje d.o.o. Nadja Zupan pravi, da so v podjetju s poslovanjem v letu 2018 zadovoljni, zaključili so ga pozitivno. Skupno so ustvarili 200 tisoč evrov prometa. SOP, kjer je zaposlenih pet ljudi, upravlja s 1306 stanovanji v občinah Trbovlje in Hrastnik. Podjetje se ponaša s certifikatom Zaupanja vreden upravnik, katerega so prejeli na podlagi izpolnjevanja pogojev Gospodarske zbornice Slovenije.

»V 2018 smo na dveh večjih objektih izvedli zahtevne investicije. Na stolpnici Opekarni 2a v Trbovljah smo poskrbeli za sanacijo betonskih delov objekta in zamenjali dve dvigali. Skupna vrednost naložbe je znašala 192.000 evrov. Sanacija je potekala pet mesecev, priprava potrebne dokumentacije pa skoraj leto in pol. Na stolpnici Trg svobode 32 pa smo v treh mesecih izvedli sanacijo ravne strehe ter energetsko sanacijo robnega venca ravne strehe, naložba je bila vredna 105.000 evrov,« pravi direktorica Nadja Zupan. Poleg teh večjih so se lotili še več manjših investicij.

Tudi v letu 2019 se bo SOP Trbovlje lotil večjih naložb. Zupan: »V letošnjem letu  pripravljamo dve večji investiciji. Etažni lastniki objekta Trg Franca Fakina 3 v Trbovljah so se odločili za kompletno energetsko sanacijo po ukrepu D, katerega ponuja Eko sklad. Ukrep D zajema hidravlično uravnoteženje sistema, zamenjavo stavbnega pohištva in toplotno izolacijo objekta, ki lastnikom stanovanj omogoča skoraj 30 % nepovratnih finančnih sredstev, pridobljenih s strani Eko sklada. Investicija bo predvidoma vredna 120.000 evrov. Dela naj bi se pričela v mesecu marcu. Druga večja energetska sanacija s pomočjo nepovratnih sredstev Eko sklada v predvideni vrednosti 165.000 evrov, pa bo potekala v Hrastniku, na objektu Log 28a, kjer je v sklopu investicije planirana tudi ureditev klančine za dostop invalidnih oseb.«

Na vprašanje, katere so največje težave pri upravljanju stanovanj, direktorica pravi, da se te kažejo predvsem pri doseganju dogovorov in potrebnih soglasji za vlaganja v objekte. Zupan: »Do nesoglasji med etažnimi lastniki prihaja pogosto, zato vsak objekt rešujemo zase. Razmere so različne, težave pač rešujemo sproti, da lahko speljemo investicije, tako večje kot manjše. Zanimivo pa je, da se večje težave pojavljajo v manjših objektih.«

Ugotavljajo tudi, da se v zadnjem času na njih obrača vedno več stanovalcev večstanovanjskih objektov v zvezi s problematiko prijave uporabnikov posameznih stanovanjskih enot, katero upravnik potrebuje za delitev obratovalnih stroškov (npr. čiščenje skupnih delov). Stanovalce največkrat zmoti, da prihaja do razhajanj prijavljenih oseb v evidencah, ki jih vodi upravnik in evidencah, ki jih vodi Komunala, ljudje pa ti dve evidenci enačijo. Vendar temu ni tako. Upravnik namreč mora upoštevati podatke, ki mu jih poda lastnik oziroma uporabnik, saj le-ta za pravilnost podatkov jamči s svojim podpisom, upravnik pa drugih evidenc na podlagi zakonodaje  ne sme upoštevati.

Pri sprotnem upravljanju stanovanj je treba poskrbeti za interventna dela. Mesečno je takšnih posegov okrog pet, največ v zvezi z vodo. Kakšna vertikalna povezava ali pa kanalizacija, v glavnem se ukvarjajo s tistim, kar teče, v smehu pripomni direktorica. SOP Trbovlje se ukvarja samo z upravniškimi posli. Seveda bi radi povečali število stanovanj, s katerimi upravljajo. Morda jim bo to uspelo že letos, so optimistični.

Upravniki stanovanj v večstanovanjskih hišah močno čutijo težave zaradi poceni nakupov stanovanj po tim. »Jazbinškovem zakonu«. Nekateri lastniki niso dobro ocenili, kaj vse jim bo lastništvo prineslo. To se kaže predvsem pri večjih investicijah v stavbi. Šele takrat, ko so se stanovanja res odplačala, so namreč spoznali, da je potrebno v stavbo še vedno vlagati. Stanovanjski fond se stara, kar seveda pomeni, da je potreben obnove. Ne le notranje, tudi zunanje. Naložbe so malo lažje izvedljive zaradi rezervnega sklada. Tudi tega upravljajo upravniki. »Vsak objekt ima svoj fiduciarni transakcijski račun, na katerega prenakazujemo finančna sredstva rezervnega sklada. Tako, da vsak etažni lastnik lahko pride preverit, koliko je sredstev na računu njihovega stanovanjskega objekta,« pravi Nadja Zupan.

Pri večjih naložbah SOP kot upravnik zbira ponudbe, etažni lastniki pa izberejo izvajalca. Financiranje naložbe je urejeno različno, največkrat s kreditom na rezervni sklad ali pa z odkupom terjatev. Anuitete lastniki odplačujejo s prilivi v rezervni sklad. Doslej se še ni zgodilo, da v rezervnem skladu zaradi neplačila kakšnega od lastnikov ne bi bilo dovolj denarja.

»V prihodnje si želimo, da bomo, tako kot do sedaj, uspešno dosegali dogovore z etažnimi lastniki za potrebne investicije v in na objektih. Menimo namreč, da tako notranji kot zunanji izgled stavb pripomore k boljši kvaliteti bivanja posameznikov, nenazadnje pa sam izgled večstanovanjskega objekta pripomore  k lepšemu izgledu mesta. Da nam je mar, kažejo tudi dejstva, da pri vsaki obnovi fasade naročimo tudi barvno študijo in se potrudimo, da je barva stavbe v skladu s smernicami, ki jih predpisujejo občinski prostorski načrti. Prav tako bomo tudi v prihodnje stremeli k uspešnemu pridobivanju nepovratnih sredstev s strani Eko sklada, kar na koncu najbolj občutijo naši uporabniki, saj se vrednost investicije občutno zmanjša,« je še dodala direktorica SOP Trbovlje Nadja Zupan.

MP

Foto: arhiv SOP